Le syndicat de copropriété a pour rôle, en autres, de pouvoir gérer les sinistres.
Mais quand doit-on déclarer un sinistre ?
Excepté le vol qui doit être déclaré immédiatement après en avoir pris connaissance. Tous les autres sinistres doivent être déclarés dans un délai de cinq jours ouvrables.
Dans le cadre d’une catastrophe naturelle, il est impératif de faire la déclaration dans les 10 jours ouvrés qui suivent l’arrêté interministériel de constat de catastrophes naturelles.
La fréquence des sinistres dans les copropriétés est de 90% pour les dégats des eaux.
En cas de dégâts des eaux, il faut obligatoirement remplir un constat à l’amiable de dégât des eaux. Ce dernier est composé de 3 volets :
Un pour l’assureur du sinistré
- Un autre pour l’assureur de l’autre sinistré
- Et le 3eme pour le syndic.
Comment gérer les sinistres ?
Sommaire
Dès lors qu’un sinistre a été constaté, il est important de procéder à une recherche de fuite d’eau.
C’est le syndic qui devra missionner un plombier.
Ce dernier devra d’une part, établir une facture, après avoir effectué ses investigations, définissant la recherche de fuite et le rapport d’intervention. Destiné à la compagnie d’assurances et d’autre part une autre facture pour la réparation même de la fuite si celle-ci est dans une partie commune.
En effet, si la recherche de fuite aboutit sur une preuve comme quoi il s’agit d’une fuite privative, cela sera au copropriétaire concerné de payer la recherche.
Notez bien d’ailleurs que la réparation à l’origine de la fuite n’est jamais prise en charge par l’assureur.
Ce dernier vous couvrira uniquement sur les conséquences et les dommages occasionnés sur les parties communes ainsi que les parties privatives.
Selon l’importance de la fuite, le syndic peut ne pas souhaiter déclarer le sinistre à l’assurance.
En effet, cela augmenterait la sinistralité de la copropriété.
Si les parties privatives sont affectées par la fuite, le sinistré aura la charge de déclarer les dégâts à son assureur dans un délai de cinq jours par le biais du constat à l’amiable.
Si le plafond de la convention CIDRE est dépassé, l’assurance du sinistré mettra en cause l’assurance de la copropriété.
Le syndic a pour seule vocation d’intervenir que si le sinistre se passe dans les parties communes.
Si le sinistre n’affecte en rien les parties communes, il n’y aura pas de déclaration.
Les dommages liés aux fuites
En ce qui concerne les dommages causés par les fuites, il est tout à fait possible de demander à l’assureur de faire intervenir les entreprises partenaires de leur compagnie.
Le règlement des travaux effectués sera alors réalisé après l’accord du syndic.
Cette possibilité présente l’avantage pour le syndic de ne pas devoir avancer les frais de réparation puisqu’ils seront payés directement par la compagnie d’assurances, selon les termes du contrat.
Si les devis sont établis par des entreprises agrées par l’assurance, l’expert se chargera de ces derniers.
A contrario, si les devis sont réalisés par une entreprise non agréée, l’indemnisation se procédera en deux temps :
- Un paiement immédiatement
- Le solde qui correspondra à la vétusté sur présentation de la facture des travaux en se basant sur la valeur neuve.
Généralement, les assureurs ne reçoivent pas les factures à valeur du neuf, le bénéficiaire ayant fait lui-même ou pas les travaux avec un bénéfice au passage, cette technique est préjudiciable aux statistiques de la copropriété.
En effet, cette pratique ne présente finalement aucun avantage : elle peut générer des majorations de cotisation et, de plus, il ne faut pas oublier qu’il est toujours possible pour le lésé de demander à l’assureur d’indemniser à hauteur du temps passé les travaux.
Si le dégât des eaux entre deux lofts affecte également la partie commune, la victime aura à charge d’établir le constat amiable avec le responsable. Les deux premiers volets iront à leurs compagnies d’assurances et le troisième au syndic.
Syndic et parties communes
Pour les parties communes endommagées, cela sera à la charge de l’assureur de l’immeuble.
Selon la nature des dégâts, les assureurs des occupants auront la possibilité de mettre en cause le syndic ou la compagnie qui assure la copropriété afin de prendre en charge les dommages causés chez leurs assurés.
Le syndic devra faire le nécessaire afin que le responsable des dégâts procède à la réparation de la cause du sinistre.
Malheureusement il n’existe aucun recours judiciaire pour le syndic et si l’occupant ne coopère pas, la procédure sera peut-être très longue et plus couteuse et elle sera le plus souvent à la charge du syndicat même.
Il est inutile de préciser que tant que la réparation de l’origine de la fuite n’a pas été effectuée, il est absurde de réparer les dommages.
La cause du sinistre doit impérativement être résolue avant tous travaux.
En ce qui concerne la non-déclaration des sinistres peut important des parties communes, il existe plusieurs motifs qui peuvent justifier ce fait, tels que :
- Franchise supérieure au coût même de la réparation
- Sinistralité de la copropriété déjà très élevée
En cas de sinitre très important
Au sujet des cas de sinistre très important, concernant les parties communes, qui représentent un coût supérieur à 45 000€ pour les assureurs. Dans un premier temps prévenir l’assureur par contact téléphonique afin de prendre des mesures conservatoires et de limiter les conséquences du sinistre. Dans un second temps, une déclaration par lettre avec accusé de réception restera nécessaire.
L’assureur mentionnera dès lors un expert qui mettra lui-même en œuvre les mesures de conservation.
Dans un dernier temps, l’assureur fera des propositions de règlement au syndic.
Ce dernier devra veiller que la copropriété soit au mieux indemnisée. Qu’il ne reste à sa charge que la plus petite dépense, notamment si aucune franchise n’a été prévue.
Les honoraires du syndic dans le cadre du mandat de gestion en cas de sinistre peuvent être assumés par l’assureur.
Il est également possible qu’une clause dans les contrats puisse permettre de faire intervenir d’autres professionnels.
Il faudra cependant être très attentif à la somme maximale accordée pour ses interventions.
Lorsqu’un risque de complication technique ou juridique dans la gestion du dossier est avéré. Il peut être intéressant de faire appel à un expert d’assuré.
Pour l’estimation du cout de réparation, un architecte sera le plus à même à le réaliser.
